加州 · 戴維斯-斯特林法

會員何時必須表決，以及多少票才算足夠。

在共同利益開發項目（common interest development）中，大多數決定屬於董事會。但有四類不是。《戴維斯-斯特林法》用來判斷一項議案是否通過的三種門檻，沒有任何兩種含義相同——這就是為什麼一項議案可能贏得了已投的票數，卻仍然沒有通過。

四類表決

《加州民法典》第5100條(a)(1)列明瞭這四類事項，而且明言不論任何其他法律或管理文件如何規定——因此聲明書不能把其中任何一類從會員手中拿走：

1. 依法須經表決的會費——見§§ 5600–5625。
2. 董事的選舉和罷免——見§ 5105。
3. 管理文件的修訂——見聲明書和管理文件。
4. 依照第4600條授予公共區域專用權——條文見下文，這也是最常被忽略的一類。

這四類表決都必須依照選舉一節以無記名投票方式進行，也就是說需要選舉運營規則、雙層信封，以及一名選舉監察員，該監察員既不是董事，也不是候選人，也未因其他有償服務而已與業主協會（HOA）簽有合約。這份清單是下限，而不是上限：第5100條(b)允許運營規則把其他任何議題納入同一節，一旦納入，同樣的一整套程序也適用於該議題。

兩項門檻，不可互換

本法說一項議案需要全體會員的過半數時，指的是一回事；說法定人數的過半數時，指的是另一回事。這兩個說法都有定義，各自只用一句話，而它們之間的差別會決定選舉的結果。

全體會員的過半數 — § 4065

第4065條以有權投出的票數為基數。投票率無關緊要。在一個有100戶獨立產權單位的開發項目中，不論是60位會員投票還是100位會員投票，議案都需要51張贊成票——沒有人交回的選票，效果等同於反對票。

當聲明書對其自身的修訂未作規定時，第4270條(b)提供的百分比，背後就是這一門檻。

法定人數的過半數 — § 4070

第4070條的門檻較低，但它有兩個條件，而不是一個。議案需要在達到法定人數的選舉中，獲得出席並投票的票數的過半數贊成——而且這些贊成票同時必須構成所要求的法定人數的過半數。

讓人栽跟頭的是第二個條件，因為它是一條不隨投票率變化的下限。以一個有100戶獨立產權單位、法定人數為50%的開發項目為例：

第4070條是以下事項的門檻：將常規會費上調超過20%的上限（§ 5605(b)）、通過會員請願推翻規則變更（§ 4365(d)）、在施工結束後刪除開發商條款（§ 4230(d)），以及批准以常規會費為擔保的協議留置權（§ 5620(b)）。

其中一項自行規定了法定人數，而不是沿用協會的法定人數：僅就第4230條而言，法定人數是指擁有不超過兩戶獨立產權單位的會員中的50%以上——這是有意把仍持有大量未售單元的開發商排除在外。

67%的表決：授予公共區域專用權

董事會可能想讓某位會員把一塊公共區域當作自己的來使用——一個露臺、一個儲物間、單元后面的一條草坪、一個停車位。第4600條(a)規定董事會不能就這樣直接做。除非管理文件另行規定了不同的百分比，否則需要擁有至少67%獨立產權單位的會員投贊成票。

請注意它的基數是什麼。不是已投的票數，不是法定人數，也不是願意投票的人中的67%——而是開發項目中每一戶獨立產權單位的67%。這比第4065條或第4070條的門檻都高，在投票率一般的社區裡，往往很難達到。

第4600條(c)又增加了一項針對選票本身、而非計票的要求：任何請會員批准授予專用權的議案，都必須說明協會是否會因此收取款項，以及由協會還是受讓人承擔保險。選票如果遺漏其中任何一項，從表面上看就有瑕疵。

完全不需要表決的授予

第4600條(b)隨後列出了例外情形，而且這份清單長到更常見的錯誤反而是另一個方向——協會舉行了一場其實根本不需要的67%表決。以下情形不需要會員表決：糾正工程錯誤或施工越界、滿足政府機構的要求、為殘障人士提供便利、移交無法進入且無一般用途的公共區域、遵守適用法律，或分配聲明書中已指定可供分配但從未分配的停車位或儲物單元。

其中有三項例外較新，值得特別指出，因為它們是董事會今年最可能遇到的情形：依照第4745條為電動汽車充電站鋪設穿過公共區域的公用設施線路、為充電站授予使用許可，以及依照第714、714.1和4746條在住宅的公共區域屋頂上安裝太陽能系統。這些都不需要任何67%的表決。

跳過表決時的救濟

第4605條(a)規定，協會違反第4600條時，會員可以提起民事訴訟，請求確認判決或衡平法上的救濟——禁令救濟、返還，或兩者兼有——但須在訴因產生之日起一年內提起。這與本法給予質疑選舉的一年期限相同。

第4605條(b)另外規定，勝訴的會員可獲得合理的律師費和訴訟費用。因此，未經67%表決而授予專用權，並不只是理論上可撤銷：有明確的原告、明確的救濟、截止期限和律師費裁決。