California · Ley Davis-Stirling

Cuándo deben votar los miembros, y cuántos votos bastan.

Casi todas las decisiones de un common interest development son de la junta. Cuatro no lo son. Y de los tres umbrales que la ley usa para decidir si una medida se aprobó, no hay dos que signifiquen lo mismo — por eso una medida puede ganar los votos emitidos y aun así no pasar.

Los cuatro votos

El § 5100(a)(1) los nombra, y los nombra no obstante cualquier otra ley o disposición de los documentos rectores — de modo que una declaración no puede quitarle ninguno de los cuatro a los miembros:

1. Cuotas que legalmente requieren voto — véanse los §§ 5600–5625.
2. Elección y remoción de directores — véase el § 5105.
3. Reformas a los documentos rectores — véanse la declaración y los documentos rectores.
4. La concesión de uso exclusivo del área común bajo el § 4600 — reproducido abajo, y el que más se pasa por alto.

Los cuatro deben celebrarse por boleta secreta bajo el artículo electoral, lo que significa reglas operativas electorales, doble sobre y un inspector de elecciones que no sea director ni candidato ni esté ya contratado por la asociación para otros servicios remunerados. La lista es un piso, no un techo: el § 5100(b) permite que las reglas operativas pongan cualquier otro tema bajo el mismo artículo, y una vez que lo hacen, se le aplica la misma maquinaria.

Dos umbrales, y no son intercambiables

Cuando la ley dice que una medida necesita mayoría de todos los miembros quiere decir una cosa, y cuando dice mayoría de un quórum quiere decir otra. Ambas expresiones están definidas, cada una en una sola frase, y la diferencia entre ellas decide elecciones.

Mayoría de todos los miembros — § 4065

El § 4065 mide contra los votos que pueden emitirse. La participación es irrelevante. En un desarrollo de 100 intereses separados, una medida necesita 51 votos afirmativos voten 60 miembros o voten 100 — y una boleta que nadie devuelve cuenta igual que un no.

Es el umbral que está detrás del § 4270(b), que aporta el porcentaje cuando la declaración calla sobre su propia reforma.

Mayoría de un quórum — § 4070

El § 4070 es la vara más baja, y tiene dos condiciones en vez de una. La medida necesita el voto afirmativo de una mayoría de los votos representados y emitidos en una elección donde haya quórum representado — y esos votos afirmativos deben además constituir una mayoría del quórum requerido.

La segunda condición es la que agarra a la gente desprevenida, porque es un piso que no se mueve cuando se mueve la participación. Tómese un desarrollo de 100 intereses separados con quórum del 50%:

El § 4070 es el umbral para subir una cuota regular por encima del tope del 20% (§ 5605(a)), para revertir un cambio de regla por petición de los miembros (§ 4365(d)), para suprimir disposiciones del constructor una vez terminada la obra (§ 4230(d)), y para aprobar un gravamen consensual contra las cuotas regulares (§ 5620(b)).

Uno de ellos define su propio quórum en vez de tomar prestado el de la asociación: solo para el § 4230, quórum significa más del 50 por ciento de los miembros que no sean dueños de más de dos intereses separados — lo que deja fuera, a propósito, al constructor que todavía retiene un bloque de unidades sin vender.

El voto del 67 por ciento: conceder uso exclusivo del área común

Una junta puede querer dejar que un miembro use como propia una parte del área común — un patio, un trastero, una franja de césped detrás de una unidad, un sitio de estacionamiento. El § 4600(a) dice que no puede hacerlo sin más. Necesita el voto afirmativo de miembros dueños de al menos el 67 por ciento de los intereses separados, salvo que los documentos rectores fijen un porcentaje distinto.

Nótese contra qué se mide eso. No contra los votos emitidos, ni contra un quórum, ni contra el 67 por ciento de quienes se molestaron — el 67 por ciento de cada interés separado del desarrollo. Es un umbral más duro que el del § 4065 y que el del § 4070, y en una comunidad con participación ordinaria cuesta alcanzarlo siquiera.

El § 4600(c) añade una exigencia que pertenece a la boleta misma, no al recuento: toda medida que pida a los miembros aprobar una concesión debe decir si la asociación recibirá dinero por ella y si el seguro lo llevará la asociación o el cesionario. Una boleta que omita cualquiera de las dos cosas es defectuosa a simple vista.

Las concesiones que no necesitan voto alguno

El § 4600(b) enumera después las excepciones, y la lista es lo bastante larga como para que el error más común vaya en sentido contrario — una asociación celebrando un voto del 67 por ciento que nunca necesitó. No hace falta voto de los miembros para corregir un error de ingeniería o una invasión de obra, para cumplir el requisito de un organismo público, para acomodar una discapacidad, para traspasar área común inaccesible y sin uso general, para cumplir la ley aplicable, ni para asignar un sitio de estacionamiento o un trastero que la declaración ya había designado como asignable pero nunca asignó.

Tres de las excepciones son más recientes y vale la pena nombrarlas, porque son las que una junta tiene más probabilidad de encontrarse este año: pasar líneas de servicio por el área común para una estación de carga de vehículo eléctrico bajo el § 4745, otorgar una licencia para una, e instalar un sistema de energía solar en el techo de área común de una residencia bajo los §§ 714, 714.1 y 4746. Ninguna necesita el 67 por ciento de nada.