加州 · 戴維斯-斯特林法

聲明書，以及修改它需要什麼。

聲明書（declaration）是共同利益開發項目（common interest development）中位階最高的管理文件。修訂聲明書須經會員表決——這意味著它和其他任何表決一樣，要依照選舉規則、採用無記名投票，並由獨立的選舉監察員主持。

《加州民法典》第5100條(a)把管理文件的修訂列入必須依照選舉一節以無記名投票方式進行的表決事項。所以，聲明書的修訂不是一項包裝成表決的董事會決定：它需要選舉運營規則、選票、一名既非董事也非候選人的選舉監察員，以及一個可以核證的計票結果。

表決不等於修訂

這是讓業主協會（HOA）付出最大代價的錯誤。民法典第4270條(a)規定，修訂只有在三件事都完成後才生效，而不是一件：

1. 經聲明書要求的會員百分比批准——以及聲明書要求須經其批准的其他任何人批准，這往往是貸款機構或開發商。
2. 由聲明書指定的高級職員簽署並確認（acknowledged）的書面文件予以核證；聲明書未指定任何人的，由會長簽署並確認。
3. 在開發項目任何部分所在的每一個縣登記備案。

在第三步完成之前，無論表決結果如何，聲明書的內容仍與以前相同。清點了選票、公佈了結果、然後把文件歸檔了事的協會，實際上什麼也沒有修訂。而如果開發項目跨越縣界，只在一個縣登記備案是不夠的。

如果聲明書沒有規定百分比，第4270條(b)提供了一個：依照第4065條，須經全體會員過半數批准——而不是參加投票者的過半數。

聲明書沒有規定自身修訂程序時

較早的聲明書有時根本沒有修訂條款。民法典第4260條對此作了直接回答：這樣的聲明書可以隨時修訂，除非其中明確規定不得修訂。沒有程序並不構成障礙；明確禁止才構成障礙。

會到期的聲明書

載有終止日期但沒有延期條款的聲明書，可以在到期前通過依照民法典第4270條進行的表決予以延期——§ 4265(b)。每次延期以初始期限或20年中較短者為上限，並且允許多次延期。

過去錯過這個日期就無法挽回。自2026年8月起，在一個縣裡情況不再如此：第4276條允許已經終止的聲明書經會員表決恢復效力，核證和登記備案的步驟相同。它只適用於洛杉磯縣，並且於2028年1月1日自動廢止——這是一個只在一個地方、為期約十六個月的窗口。

聲明書必須載明的內容

民法典第4250條為1986年1月1日或之後登記備案的任何聲明書規定了最低要求：開發項目的法定地塊描述、說明該開發項目屬於哪一類、協會的名稱，以及擬隨土地轉移的使用限制。其他內容都是可選的。第4255條在地理位置需要時增加兩項告知——機場影響區，以及舊金山灣保護與發展委員會（San Francisco Bay Conservation and Development Commission）的管轄範圍——並明確規定，這兩項告知都不構成產權瑕疵或產權負擔。

另一份登記備案的文書：共管公寓平面圖

聲明書並不是縣登記官保存的唯一文件。民法典第4285條規定，共管公寓平面圖（condominium plan）必須包含三項內容：項目的描述或測量圖，須提及或標示地面上的界樁；一份三維描述，其中一個或多個維度可以向上或向下無限延伸，其詳細程度須足以確定公共區域和每個獨立產權單位；以及一份依照第4290條的要求簽署並確認的同意登記備案證明書。

民法典第4290條列出了必須簽署該證明書的人：完全產權的登記所有人；在以定期地產權終止的項目中，其全部出租人和承租人；在終身地產權下，全部終身地產權人和剩餘地產權益人；以及每一份已登記備案的信託契據的受託人或受益人，和每一份已登記備案的抵押的抵押權人。(b)款免除了礦產權、地役權、通行權及其他非佔有性權益持有人的簽署義務。(c)款在依照《加州政府法典》第66452.10條批准的社區公寓項目或股份合作公寓轉換中，再次縮小了名單——只有批准該轉換的人需要簽署。

民法典第4295條：平面圖可以通過登記備案的文書予以修訂或撤銷，該文書須由修訂時依照第4290條須簽名的全部人員簽署並確認——而不是當初簽署的那些人。名單要按當時的產權狀況重新計算。