加州 · 戴维斯-斯特林法

声明书，以及修改它需要什么。

声明书（declaration）是共同利益开发项目（common interest development）中位阶最高的管理文件。修订声明书须经会员表决——这意味着它和其他任何表决一样，要依照选举规则、采用无记名投票，并由独立的选举监察员主持。

《加州民法典》第5100条(a)把管理文件的修订列入必须依照选举一节以无记名投票方式进行的表决事项。所以，声明书的修订不是一项包装成表决的董事会决定：它需要选举运营规则、选票、一名既非董事也非候选人的选举监察员，以及一个可以核证的计票结果。

表决不等于修订

这是让业主协会（HOA）付出最大代价的错误。民法典第4270条(a)规定，修订只有在三件事都完成后才生效，而不是一件：

1. 经声明书要求的会员百分比批准——以及声明书要求须经其批准的其他任何人批准，这往往是贷款机构或开发商。
2. 由声明书指定的高级职员签署并确认（acknowledged）的书面文件予以核证；声明书未指定任何人的，由会长签署并确认。
3. 在开发项目任何部分所在的每一个县登记备案。

在第三步完成之前，无论表决结果如何，声明书的内容仍与以前相同。清点了选票、公布了结果、然后把文件归档了事的协会，实际上什么也没有修订。而如果开发项目跨越县界，只在一个县登记备案是不够的。

如果声明书没有规定百分比，第4270条(b)提供了一个：依照第4065条，须经全体会员过半数批准——而不是参加投票者的过半数。

声明书没有规定自身修订程序时

较早的声明书有时根本没有修订条款。民法典第4260条对此作了直接回答：这样的声明书可以随时修订，除非其中明确规定不得修订。没有程序并不构成障碍；明确禁止才构成障碍。

会到期的声明书

载有终止日期但没有延期条款的声明书，可以在到期前通过依照民法典第4270条进行的表决予以延期——§ 4265(b)。每次延期以初始期限或20年中较短者为上限，并且允许多次延期。

过去错过这个日期就无法挽回。自2026年8月起，在一个县里情况不再如此：第4276条允许已经终止的声明书经会员表决恢复效力，核证和登记备案的步骤相同。它只适用于洛杉矶县，并且于2028年1月1日自动废止——这是一个只在一个地方、为期约十六个月的窗口。

声明书必须载明的内容

民法典第4250条为1986年1月1日或之后登记备案的任何声明书规定了最低要求：开发项目的法定地块描述、说明该开发项目属于哪一类、协会的名称，以及拟随土地转移的使用限制。其他内容都是可选的。第4255条在地理位置需要时增加两项告知——机场影响区，以及旧金山湾保护与发展委员会（San Francisco Bay Conservation and Development Commission）的管辖范围——并明确规定，这两项告知都不构成产权瑕疵或产权负担。

另一份登记备案的文书：共管公寓平面图

声明书并不是县登记官保存的唯一文件。民法典第4285条规定，共管公寓平面图（condominium plan）必须包含三项内容：项目的描述或测量图，须提及或标示地面上的界桩；一份三维描述，其中一个或多个维度可以向上或向下无限延伸，其详细程度须足以确定公共区域和每个独立产权单位；以及一份依照第4290条的要求签署并确认的同意登记备案证明书。

民法典第4290条列出了必须签署该证明书的人：完全产权的登记所有人；在以定期地产权终止的项目中，其全部出租人和承租人；在终身地产权下，全部终身地产权人和剩余地产权益人；以及每一份已登记备案的信托契据的受托人或受益人，和每一份已登记备案的抵押的抵押权人。(b)款免除了矿产权、地役权、通行权及其他非占有性权益持有人的签署义务。(c)款在依照《加州政府法典》第66452.10条批准的社区公寓项目或股份合作公寓转换中，再次缩小了名单——只有批准该转换的人需要签署。

民法典第4295条：平面图可以通过登记备案的文书予以修订或撤销，该文书须由修订时依照第4290条须签名的全部人员签署并确认——而不是当初签署的那些人。名单要按当时的产权状况重新计算。