加州 · 戴維斯-斯特林法 · 2026年1月1日起生效

災後重建，以及協會現在必須遵守的期限。

SB 625在本法中增訂了兩條。第一條規定，任何限制只要阻礙重建原有建築，在該範圍內即屬無效。第二條給建築委員會30天、然後45天、再然後60天的期限——並規定錯過期限的後果。

這兩條都是新法。大多數業主協會（HOA）上次修訂建築指引時，這兩條都還不存在，而且兩者都不能通過約定排除：《加州民法典》第4752條直接宣告限制本身無效，第4766條則不論管理文件如何規定，都約束審查程序。

什麼算災害

民法典第4752條(c)(1)規定了三種途徑，滿足其中任何一種即可：

1. 聯邦政府宣佈的災害狀態或緊急狀態。
2. 依照《加州政府法典》第8625條由州長宣佈的緊急狀態。
3. 地方管理機構或官員依照政府法典第8630條宣佈的地方緊急狀態。

在這裡，縣一級的宣佈與聯邦宣佈同樣有效。該條適用於在災害中已經被摧毀或損壞的建築物；它沒有規定災害與重建之間的時間窗口，也沒有任何內容把災害限於2026年1月1日之後發生的災害。這個日期約束的是審查，而不是火災。

基本相同的重建——五項標準

這項保護並不是隨意重建的一般權利。它適用於一種有明確定義的方案，民法典第4752條(c)(3)以五項標準加以界定，五項必須全部滿足：

1. 地方建築規範。如果建築許可證被地方機構視為批准，方案即視為符合規範——因此，市政府遲遲不處理的許可證，不能成為協會拒絕的理由。
2. 室內可居住面積不超過原有面積的110%（以建築物受損或被毀時的面積為準）。
3. 外部佔地——要麼與原來的位置和外部尺寸相同，要麼與地塊側邊界和後邊界的退縮距離至少四英尺。這是兩種選擇，不是兩項要求。
4. 高度不超過原高度的110%或管理文件允許高度的100%——以較高者為準。如果協會的高度限制較寬鬆，就不能用原來的屋頂線來施加更嚴格的限制。
5. 建築物被毀時有效的任何客觀設計標準——但僅以不會不合理地增加建造成本、實際上禁止建造或完全剝奪重建能力為限。

審查期限

只要基本相同的重建提交給審批機構，就適用民法典第4766條——第4766條(h)(1)將審批機構定義為協會、建築審查委員會或任何類似機構，因此給委員會改名也不會改變什麼。所有期限都按日曆日計算，而不是工作日。

1. 30天內以書面形式決定申請是否完整——§ 4766(b)(1)。
2. 45天內（自申請完整之日起）批准申請，或退回全套意見並提出全面的修改要求——§ 4766(c)。
3. 60天內就申訴作出最終書面決定——§ 4766(e)(2)。

如果申請不完整，審批機構必須說明，並同時提供所缺項目清單以及如何補正的說明——而不是先拒絕、理由以後再給。業主隨後可以重新提交。

兩項有約束力的規定

沉默即視為申請完整

民法典第4766條(b)(3)：如果審批機構未及時作出決定，申請即視為完整。不是被拒絕，也不是期限中止——而是完整，這會啟動就實質內容作出決定的45天期限。協會如果任由委員會整個夏天毫無動靜，就等於以不作為作出了決定。

規則在提交申請之日即告固定

適用的標準是審批機構在首次提交申請時有效的、依法通過的標準——民法典第4766條(c)(1)和(c)(2)都這樣規定。重新提交時，第4766條(b)(2)(B)禁止審批機構要求提供首次提交申請時文件中未列為必要的項目。

兩者合起來，堵住了一個明顯的規避手段：在申請待決期間通過新的指引，並將其適用於該申請。新指引對今後的申請可能完全有效，但不能追溯適用於已經在審的申請。

批准即告終結

民法典第4766條(f)(1)：審批機構一旦批准，不得再讓申請人接受任何申訴或額外的聽證會。不滿意結果的鄰居不能再借委員會獲得第二次機會。(f)(2)中唯一的例外，是申請人自己偏離了獲批的方案——這是執行批准，而不是重新審議。

申訴向何處提出

民法典第4766條(e)(1)將申訴交由第4765條（本法關於建築審查的一般條文）規定的程序處理，並增加了書面決定須在60天內作出的限制。因此，關於由誰決定、以及在作出決定前陳述意見的權利的一般規則繼續適用；SB 625增加的是答覆的期限。