加州 · 戴维斯-斯特林法 · 2026年1月1日起生效

灾后重建，以及协会现在必须遵守的期限。

SB 625在本法中增订了两条。第一条规定，任何限制只要阻碍重建原有建筑，在该范围内即属无效。第二条给建筑委员会30天、然后45天、再然后60天的期限——并规定错过期限的后果。

这两条都是新法。大多数业主协会（HOA）上次修订建筑指引时，这两条都还不存在，而且两者都不能通过约定排除：《加州民法典》第4752条直接宣告限制本身无效，第4766条则不论管理文件如何规定，都约束审查程序。

什么算灾害

民法典第4752条(c)(1)规定了三种途径，满足其中任何一种即可：

1. 联邦政府宣布的灾害状态或紧急状态。
2. 依照《加州政府法典》第8625条由州长宣布的紧急状态。
3. 地方管理机构或官员依照政府法典第8630条宣布的地方紧急状态。

在这里，县一级的宣布与联邦宣布同样有效。该条适用于在灾害中已经被摧毁或损坏的建筑物；它没有规定灾害与重建之间的时间窗口，也没有任何内容把灾害限于2026年1月1日之后发生的灾害。这个日期约束的是审查，而不是火灾。

基本相同的重建——五项标准

这项保护并不是随意重建的一般权利。它适用于一种有明确定义的方案，民法典第4752条(c)(3)以五项标准加以界定，五项必须全部满足：

1. 地方建筑规范。如果建筑许可证被地方机构视为批准，方案即视为符合规范——因此，市政府迟迟不处理的许可证，不能成为协会拒绝的理由。
2. 室内可居住面积不超过原有面积的110%（以建筑物受损或被毁时的面积为准）。
3. 外部占地——要么与原来的位置和外部尺寸相同，要么与地块侧边界和后边界的退缩距离至少四英尺。这是两种选择，不是两项要求。
4. 高度不超过原高度的110%或管理文件允许高度的100%——以较高者为准。如果协会的高度限制较宽松，就不能用原来的屋顶线来施加更严格的限制。
5. 建筑物被毁时有效的任何客观设计标准——但仅以不会不合理地增加建造成本、实际上禁止建造或完全剥夺重建能力为限。

审查期限

只要基本相同的重建提交给审批机构，就适用民法典第4766条——第4766条(h)(1)将审批机构定义为协会、建筑审查委员会或任何类似机构，因此给委员会改名也不会改变什么。所有期限都按日历日计算，而不是工作日。

1. 30天内以书面形式决定申请是否完整——§ 4766(b)(1)。
2. 45天内（自申请完整之日起）批准申请，或退回全套意见并提出全面的修改要求——§ 4766(c)。
3. 60天内就申诉作出最终书面决定——§ 4766(e)(2)。

如果申请不完整，审批机构必须说明，并同时提供所缺项目清单以及如何补正的说明——而不是先拒绝、理由以后再给。业主随后可以重新提交。

两项有约束力的规定

沉默即视为申请完整

民法典第4766条(b)(3)：如果审批机构未及时作出决定，申请即视为完整。不是被拒绝，也不是期限中止——而是完整，这会启动就实质内容作出决定的45天期限。协会如果任由委员会整个夏天毫无动静，就等于以不作为作出了决定。

规则在提交申请之日即告固定

适用的标准是审批机构在首次提交申请时有效的、依法通过的标准——民法典第4766条(c)(1)和(c)(2)都这样规定。重新提交时，第4766条(b)(2)(B)禁止审批机构要求提供首次提交申请时文件中未列为必要的项目。

两者合起来，堵住了一个明显的规避手段：在申请待决期间通过新的指引，并将其适用于该申请。新指引对今后的申请可能完全有效，但不能追溯适用于已经在审的申请。

批准即告终结

民法典第4766条(f)(1)：审批机构一旦批准，不得再让申请人接受任何申诉或额外的听证会。不满意结果的邻居不能再借委员会获得第二次机会。(f)(2)中唯一的例外，是申请人自己偏离了获批的方案——这是执行批准，而不是重新审议。

申诉向何处提出

民法典第4766条(e)(1)将申诉交由第4765条（本法关于建筑审查的一般条文）规定的程序处理，并增加了书面决定须在60天内作出的限制。因此，关于由谁决定、以及在作出决定前陈述意见的权利的一般规则继续适用；SB 625增加的是答复的期限。