California · Solar Rights Act y Ley Davis-Stirling
Los paneles que una asociación no puede votar en contra.
El derecho a instalar solar no está en Davis-Stirling. Está en la Solar Rights Act, dos artículos
antes en el Civil Code, y la ley de asociaciones solo les añade cosas. Importa porque las cifras
que deciden si una restricción es lícita están en el § 714 — y también la frase que saca de la
mesa el voto de los miembros.
Secciones Civ. Code §§ 714, 714.1, 4746
Leyes AB 2188 (2015) · AB 634 (2018)
Reproducidas 3
Texto verificado 2026-10-13
El § 714(a) anula todo pacto, condición o restricción contenido en una
escritura u otro instrumento que afecte la transferencia o venta de bienes raíces — y toda
disposición de un documento rector — que prohíba de hecho o restrinja la instalación o el uso de
un sistema de energía solar. Alcanza más allá de las asociaciones comunitarias;
un documento rector es solo una de las cosas que nombra.
«Restricciones razonables» — con precio
El § 714(b) salva las restricciones razonables, declara política del estado
promover la energía solar y remover obstáculos, y luego hace algo que en el resto de este sitio
casi no se ve: le pone cifras al adjetivo. Una restricción es irrazonable si
aumenta significativamente el costo o reduce significativamente la eficiencia, y el
§ 714(d)(1) define significativamente:
- Agua y
albercaMás del
10 por ciento del costo del sistema, pero en ningún caso más de
$1,000 — o una reducción de eficiencia por encima de lo que el apartado
admite.
- FotovoltaicoUn monto que no exceda
$1,000 sobre el costo del sistema originalmente especificado y propuesto, o una
reducción de eficiencia superior al 10 por ciento.
De modo que la discusión sobre si una condición arquitectónica es razonable es, tratándose de
solar, sobre todo aritmética. Una pantalla exigida, un color de panel impuesto, una reubicación a
una vertiente sombreada: póngale precio, compárelo con el costo del sistema, y el artículo
responde.
El § 714(c) deja intacto el lado de la seguridad — el sistema debe cumplir
los estándares estatales y locales de salud y seguridad conforme al § 65850.5 del Government Code,
los de calentamiento de agua deben estar certificados por una agencia acreditada, y uno que
produzca electricidad debe cumplir el California Electrical Code y los estándares aplicables del
IEEE y de los laboratorios de prueba.
Lo que la asociación sí puede exigir
El § 714.1(a) le da a la asociación cuatro disposiciones razonables, y
resultarán familiares por las reglas de antenas: aprobación para
sistemas en el área común; aprobación para instalar en un interés separado
de otra persona; previsiones sobre el mantenimiento, reparación o reemplazo de
techos y otros componentes; y la exigencia de que los instaladores
indemnicen o reembolsen a la asociación o a sus miembros por pérdidas o daños.
Y las dos cosas que no puede hacer
§ 714.1(b): la asociación no establecerá una
política general que prohíba un sistema en el techo para uso doméstico sobre el
edificio donde reside el propietario, o sobre un garaje o cochera contigua que le esté asignada.
Y el (b)(2): no exigirá aprobación por voto de los miembros —
incluido el voto que especifica el § 4600 — para tal instalación. El umbral del 67 por
ciento de la ley queda nombrado y excluido por número.
Es la misma conclusión a la que llega el § 4600(b)(3)(J)
desde el otro lado, al eximir una concesión solar del voto de uso exclusivo. Dos leyes, escritas
con siete años de diferencia, cerrando la misma puerta — lo que dice cuántas veces las
asociaciones intentaron cruzarla.
Cuando un techo sirve a varios propietarios
El § 4746 es la capa de Davis-Stirling, y se aplica solo a un
techo de área común multifamiliar compartido por más de un propietario. Dos cosas
que la asociación exigirá: que el solicitante notifique a cada propietario
de una unidad del edificio, y que el propietario y cada propietario sucesivo mantenga cobertura de
responsabilidad en todo momento, con el certificado entregado dentro de 14 días de
la aprobación y anualmente después.
El § 4746(b)(1) permite un estudio solar del sitio por
un contratista con licencia o un vendedor registrado con conocimiento, que determine el área útil
de techo — y su costo expresamente no forma parte del costo del sistema a efectos del
§ 714, razón por la cual no cuenta contra las cifras de $1,000 de arriba. El inciso (B) es la
disposición que zanja entre vecinos: el estudio debe determinar un reparto equitativo del
área útil de techo entre todos los propietarios que comparten el mismo techo, garaje o
cochera.
El § 4746(b)(2) adhiere después las responsabilidades corrientes al
propietario y a cada sucesor — daños, mantenimiento, reparación, reemplazo, restauración tras el
retiro, y revelación del sistema a los posibles compradores.
Civil Code § 714 — el texto, en inglés
Solar Energy Systems — Restrictions That Are Void
Amended by Stats. 2014, Ch. 521, Sec. 2. (AB 2188) Effective January 1, 2015.
El texto va en inglés porque así está promulgado: la versión inglesa es la que tiene fuerza de ley. La explicación de esta página está en español; si algo en ella difiere del texto, vale el texto.
(a)Any covenant, restriction, or condition contained in any deed, contract, security instrument, or other instrument affecting the transfer or sale of, or any interest in, real property, and any provision of a governing document, as defined in Section 4150 or 6552, that effectively prohibits or restricts the installation or use of a solar energy system is void and unenforceable.
(b)This section does not apply to provisions that impose reasonable restrictions on solar energy systems. However, it is the policy of the state to promote and encourage the use of solar energy systems and to remove obstacles thereto. Accordingly, reasonable restrictions on a solar energy system are those restrictions that do not significantly increase the cost of the system or significantly decrease its efficiency or specified performance, or that allow for an alternative system of comparable cost, efficiency, and energy conservation benefits.
(c)(1)A solar energy system shall meet applicable health and safety standards and requirements imposed by state and local permitting authorities, consistent with Section 65850.5 of the Government Code.
(c)(2)Solar energy systems used for heating water in single family residences and solar collectors used for heating water in commercial or swimming pool applications shall be certified by an accredited listing agency as defined in the Plumbing and Mechanical Codes.
(c)(3)A solar energy system for producing electricity shall also meet all applicable safety and performance standards established by the California Electrical Code, the Institute of Electrical and Electronics Engineers, and accredited testing laboratories such as Underwriters Laboratories and, where applicable, rules of the Public Utilities Commission regarding safety and reliability.
(d)For the purposes of this section:
(d)(1)(A)For solar domestic water heating systems or solar swimming pool heating systems that comply with state and federal law, “significantly” means an amount exceeding 10 percent of the cost of the system, but in no case more than one thousand dollars ($1,000), or decreasing the efficiency of the solar energy system by an amount exceeding 10 percent, as originally specified and proposed.
(d)(1)(B)For photovoltaic systems that comply with state and federal law, “significantly” means an amount not to exceed one thousand dollars ($1,000) over the system cost as originally specified and proposed, or a decrease in system efficiency of an amount exceeding 10 percent as originally specified and proposed.
(d)(2)“Solar energy system” has the same meaning as defined in paragraphs (1) and (2) of subdivision (a) of Section 801.5.
(e)(1)Whenever approval is required for the installation or use of a solar energy system, the application for approval shall be processed and approved by the appropriate approving entity in the same manner as an application for approval of an architectural modification to the property, and shall not be willfully avoided or delayed.
(e)(2)For an approving entity that is an association, as defined in Section 4080 or 6528, and that is not a public entity, both of the following shall apply:
(e)(2)(A)The approval or denial of an application shall be in writing.
(e)(2)(B)If an application is not denied in writing within 45 days from the date of receipt of the application, the application shall be deemed approved, unless that delay is the result of a reasonable request for additional information.
(f)Any entity, other than a public entity, that willfully violates this section shall be liable to the applicant or other party for actual damages occasioned thereby, and shall pay a civil penalty to the applicant or other party in an amount not to exceed one thousand dollars ($1,000).
(g)In any action to enforce compliance with this section, the prevailing party shall be awarded reasonable attorney’s fees.
(h)(1)A public entity that fails to comply with this section may not receive funds from a state-sponsored grant or loan program for solar energy. A public entity shall certify its compliance with the requirements of this section when applying for funds from a state-sponsored grant or loan program.
(h)(2)A local public entity may not exempt residents in its jurisdiction from the requirements of this section.
Reproducido literalmente del texto publicado por el Legislative Counsel de California y verificado palabra por palabra contra una segunda fuente (leginfo (Legislative Counsel official bulk code database, LAW_SECTION_TBL) · California Public Law (Public.Law)). Las leyes de California son actos de gobierno y no tienen derechos de autor. Esta es una reproducción no oficial — la versión oficial la publica el Legislative Counsel en leginfo.legislature.ca.gov, y esa versión es la que rige.
Legible por máquina: /data/714.json — el mismo texto con sus anclas, fechas y fuentes.
Civil Code § 714.1 — el texto, en inglés
What an Association May Still Require, and May Not
Amended by Stats. 2017, Ch. 818, Sec. 1. (AB 634) Effective January 1, 2018.
El texto va en inglés porque así está promulgado: la versión inglesa es la que tiene fuerza de ley. La explicación de esta página está en español; si algo en ella difiere del texto, vale el texto.
(a)Notwithstanding Section 714, an association may impose reasonable provisions that:
(a)(1)Restrict the installation of solar energy systems in common areas to those systems approved by the association.
(a)(2)Require the owner of a separate interest to obtain the approval of the association for the installation of a solar energy system in a separate interest owned by another.
(a)(3)Provide for the maintenance, repair, or replacement of roofs or other building components.
(a)(4)Require installers of solar energy systems to indemnify or reimburse the association or its members for loss or damage caused by the installation, maintenance, or use of the solar energy system.
(b)An association shall not:
(b)(1)Establish a general policy prohibiting the installation or use of a rooftop solar energy system for household purposes on the roof of the building in which the owner resides, or a garage or carport adjacent to the building that has been assigned to the owner for exclusive use.
(b)(2)Require approval by a vote of members owning separate interests in the common interest development, including that specified by Section 4600, for installation of a solar energy system for household purposes on the roof of the building in which the owner resides, or a garage or carport adjacent to the building that has been assigned to the owner for exclusive use. An action by an association that contravenes paragraph (1) or (2) shall be void and unenforceable.
(c)For purposes of this section:
(c)(1)“Association” has the same meaning as defined in Section 4080 or 6528.
(c)(2)“Common area” has the same meaning as defined in Section 4095 or 6532.
(c)(3)“Separate interest” has the same meaning as defined in Section 4185 or 6564.
Reproducido literalmente del texto publicado por el Legislative Counsel de California y verificado palabra por palabra contra una segunda fuente (leginfo (Legislative Counsel official bulk code database, LAW_SECTION_TBL) · California Public Law (Public.Law)). Las leyes de California son actos de gobierno y no tienen derechos de autor. Esta es una reproducción no oficial — la versión oficial la publica el Legislative Counsel en leginfo.legislature.ca.gov, y esa versión es la que rige.
Legible por máquina: /data/714.1.json — el mismo texto con sus anclas, fechas y fuentes.
Civil Code § 4746 — el texto, en inglés
Solar Energy Systems on a Shared Multifamily Common Area Roof
Added by Stats. 2017, Ch. 818, Sec. 3. (AB 634) Effective January 1, 2018.
El texto va en inglés porque así está promulgado: la versión inglesa es la que tiene fuerza de ley. La explicación de esta página está en español; si algo en ella difiere del texto, vale el texto.
(a)When reviewing a request to install a solar energy system on a multifamily common area roof shared by more than one homeowner pursuant to Sections 714 and 714.1, an association shall require both of the following:
(a)(1)An applicant to notify each owner of a unit in the building on which the installation will be located of the application to install a solar energy system.
(a)(2)The owner and each successive owner to maintain a homeowner liability coverage policy at all times and provide the association with the corresponding certificate of insurance within 14 days of approval of the application and annually thereafter.
(b)When reviewing a request to install a solar energy system on a multifamily common area roof shared by more than one homeowner pursuant to Sections 714 and 714.1, an association may impose additional reasonable provisions that:
(b)(1)(A)Require the applicant to submit a solar site survey showing the placement of the solar energy system prepared by a licensed contractor or the contractor’s registered salesperson knowledgeable in the installation of solar energy systems to determine usable solar roof area. This survey or the costs to determine useable space shall not be deemed as part of the cost of the system as used in Section 714.
(b)(1)(B)The solar site survey shall also include a determination of an equitable allocation of the usable solar roof area among all owners sharing the same roof, garage, or carport.
(b)(2)Require the owner and each successive owner of the solar energy system to be responsible for all of the following:
(b)(2)(A)Costs for damage to the common area, exclusive use common area, or separate interests resulting from the installation, maintenance, repair, removal, or replacement of the solar energy system.
(b)(2)(B)Costs for the maintenance, repair, and replacement of solar energy system until it has been removed and for the restoration of the common area, exclusive use common area, or separate interests after removal.
(b)(2)(C)Disclosing to prospective buyers the existence of any solar energy system of the owner and the related responsibilities of the owner under this section.
(c)For purposes of this section:
(c)(1)“Association” has the same meaning as defined in Section 4080 or 6528.
(c)(2)“Common area” has the same meaning as defined in Section 4095 or 6532.
(c)(3)“Separate interest” has the same meaning as defined in Section 4185 or 6564.
(d)This section imposes additional requirements for any proposed installation of a solar energy system on a multifamily common area roof shared by more than one homeowner.
(e)This section does not diminish the authority of an association to impose reasonable provisions pursuant to Section 714.1.
Las fuentes difieren. The Legislative Counsel's database and California Public Law differ, and the text here follows the official database. The official text reads “Sections 714 and 714.1” where Public Law prints the singular “Section” before the same list of numbers — their citation linker rewriting the plural, not a difference in the statute. Both versions run to the same word count and nothing else differs.
Reproducido literalmente del texto publicado por el Legislative Counsel de California y verificado palabra por palabra contra una segunda fuente (leginfo (Legislative Counsel official bulk code database, LAW_SECTION_TBL) · California Public Law (Public.Law)). Las leyes de California son actos de gobierno y no tienen derechos de autor. Esta es una reproducción no oficial — la versión oficial la publica el Legislative Counsel en leginfo.legislature.ca.gov, y esa versión es la que rige.
Legible por máquina: /data/4746.json — el mismo texto con sus anclas, fechas y fuentes.