California · Ley Davis-Stirling

Cargar un auto eléctrico en una comunidad que preferiría que no.

Dos artículos redactados para parecer gemelos. Ambos anulan cualquier restricción que impida de hecho una estación de carga, ambos dan a la asociación 60 días antes de que el silencio se vuelva aprobación, y ambos admiten "restricciones razonables" — que luego definen al revés el uno del otro.

El § 4745(a) alcanza cualquier pacto, condición o restricción en una escritura u otro instrumento de transferencia, y cualquier disposición de un documento rector, que prohíba de hecho o restrinja irrazonablemente la instalación o el uso de una estación de carga dentro de la unidad del propietario o en un espacio de estacionamiento designado — uno escriturado, uno en el área común de uso exclusivo del propietario, o uno específicamente designado para él. Tal disposición es nula e inejecutable. Y también lo es cualquier otra cosa en los documentos que entre en conflicto con el artículo.

El § 4745.1(a) hace lo mismo con un medidor TOU dedicado al vehículo eléctrico — un segundo medidor eléctrico, suministrado e instalado por la empresa de servicios, dedicado solo a cargar vehículos y que registra la hora de uso. Es lo que permite comprar la electricidad de carga a la tarifa nocturna en vez de a la doméstica, y el § 4745.1(d) mete también bajo protección el cableado y el conducto que lo conectan al cargador, los instale quien los instale.

"Restricciones razonables" significa dos cosas distintas

Ambos artículos salvan las disposiciones que imponen restricciones razonables, y ambos declaran política del estado promover y fomentar la carga y remover obstáculos a ella. Luego las definiciones se separan, y esa diferencia decide la mayoría de las disputas reales.

1. § 4745Restricciones que no aumentan significativamente el costo de la estación, ni reducen significativamente su eficiencia o rendimiento especificado — § 4745(b)(2). Una prueba de efectos, y corta. La estética no aparece en ella.
2. § 4745.1Restricciones basadas en espacio, estética, integridad estructural y acceso igualitario para todos los propietarios — pero la asociación intentará encontrar una manera razonable de acomodar la solicitud, salvo que tuviera que incurrir en un gasto — § 4745.1(b)(2). Una lista de motivos permitidos, más un deber de intentarlo.

De modo que un comité arquitectónico que rechaza un cargador porque la unidad se verá mal ha echado mano de un motivo que su propio artículo no ofrece. Rechazar un medidor por ese motivo sí está a su alcance — y viene atado a la obligación de buscar la manera de decir que sí.

Nótese qué es lo que se tiene por dado, porque la ley ya tiene dos de estos relojes y hacen cosas distintas. Aquí el silencio aprueba la solicitud sin más. En una reconstrucción tras desastre, el § 4766(b)(3) dice que incumplir el plazo de 30 días vuelve la solicitud completa — lo que apenas pone en marcha el reloj sobre el fondo. Aprobación y completitud no son el mismo premio.

Dónde va el cargador decide qué reglas se aplican

Dentro de la unidad, o en un espacio que ya es suyo

Es el caso que el § 4745(a) protege directamente. Un espacio escriturado, uno en su área común de uso exclusivo, o uno designado específicamente para usted: la restricción es nula y lo que queda es el trámite ordinario de aprobación del apartado (e).

En el área común o en el área común de uso exclusivo

El § 4745(f)(1) convierte la discreción de la asociación en una condición. El propietario debe obtener aprobación primero — y la asociación aprobará si el propietario acepta por escrito cuatro cosas:

1. Cumplir los estándares arquitectónicos de la asociación para la instalación.
2. Contratar a un contratista con licencia.
3. Entregar un certificado de seguro dentro de 14 días de la aprobación.
4. Pagar tanto los costos de instalación como la electricidad que consuma la estación.

"Aprobará" es la palabra operativa. Cuando el propietario se compromete a las cuatro, la aprobación no es una decisión que la junta pueda tomar.

En área común general que no es de uso exclusivo de nadie

El § 4745(g) es más estrecho: una estación para el uso exclusivo de un propietario puede autorizarse allí solo si instalarla en el espacio designado de ese propietario es imposible o irrazonablemente caro. Cuando lo es, la asociación celebra un contrato de licencia con el propietario por el uso del espacio, y todo el apartado (f) sigue aplicándose.

Dos disposiciones abren en el sentido contrario. El § 4745(h) permite a la asociación o a los propietarios instalar una estación en el área común para uso de todos los miembros, con términos de uso que la asociación desarrolle. Y el § 4745(i) dice en una línea que una asociación puede crear un espacio de estacionamiento donde antes no había para hacer posible una instalación — una facultad que a muchas juntas les sorprende tener.

Las obligaciones siguen a la estación, no a la persona

El § 4745(f)(2) obliga "al propietario y a cada propietario sucesivo". Quien tenga la unidad carga con el costo de los daños a la estación, al área común o al interés separado de cualquiera derivados de la instalación, mantenimiento, reparación, retiro o reemplazo; el costo de mantener, reparar y reemplazar la estación hasta que se retire, y de restaurar el área común después; la electricidad; y el deber de revelar la estación y estas responsabilidades a los posibles compradores.

La obligación de seguro es la que caduca en silencio. El § 4745(f)(3) exige una póliza de responsabilidad en todo momento — esté la estación dentro de la unidad o afuera en el área común — con el certificado entregado dentro de 14 días de la aprobación y anualmente después, por ese propietario y cada sucesor. Un certificado presentado una vez al instalar y nunca más no cumple con el artículo.

Una exención, en el § 4745(f)(4): no se exige póliza de responsabilidad para un enchufe de corriente alterna estándar NEMA ya existente. Conectarse al tomacorriente común que ya está ahí no es de lo que trata este régimen.

Lo que le cuesta a una asociación equivocarse aquí

§ 4745(j): la asociación que viole dolosamente el artículo responde por daños reales y debe al solicitante una pena civil de hasta $1,000. § 4745(k): en una acción de un propietario para hacer cumplir el artículo, al demandante vencedor se le conceden honorarios razonables de abogado. El § 4745.1(h) y el (i) repiten ambos para el medidor.

Como en los artículos de reconstrucción tras desastre, la condena en honorarios corre en un solo sentido. La ley se los da al demandante vencedor, y el demandante aquí es el propietario.

Qué cambia el 1 de enero de 2027

La SB 1267 reforma el § 4745 en tres lugares, y la dirección del cambio favorece a la asociación. La diferencia completa está abajo, bajo el texto del artículo; en resumen, añade el uso a la lista de actividades cuyos daños paga el propietario, obliga al instalador a indemnizar o reembolsar a la asociación por pérdidas o daños causados por la instalación, y declara la intención del Legislativo de que una asociación que haya cumplido el artículo tenga protección de responsabilidad civil por lesiones y daños emanados de una estación de carga que no le pertenece — salvo negligencia grave de la asociación.

Hasta esa fecha, el texto de arriba es el que gobierna. Véase SB 1267.