California · Ley Davis-Stirling

La revisión arquitectónica, y el procedimiento que tiene que existir antes.

Una asociación puede exigir aprobación antes de que un miembro cambie algo físico. Lo que no puede es exigir aprobación sin un procedimiento escrito, decidir sin poner nada por escrito, o rechazar sin decir cómo apelar.

Qué puede hacer un miembro sin pedir permiso

El § 4760(a)(1) fija la línea de base: con sujeción a los documentos rectores y a la ley aplicable, un miembro puede hacer cualquier mejora o alteración dentro de los límites de su interés separado, siempre que no menoscabe la integridad estructural ni los sistemas mecánicos, ni reduzca el soporte de ninguna parte del desarrollo.

El § 4760(b) traza el otro borde: todo cambio en la apariencia exterior de un interés separado debe ajustarse a los documentos rectores. Dentro de los propios límites y a la vista de nadie es una cosa; la cara que el edificio le muestra a la calle es otra.

Las modificaciones de accesibilidad se juzgan con una prueba más estricta

El § 4760(a)(2) permite al miembro modificar su interés separado, a su propia costa, para facilitar el acceso de personas ciegas, con discapacidad visual, sordas o con discapacidad física, o para alterar condiciones peligrosas para ellas — incluida la ruta desde la vía pública hasta la puerta, cuando la unidad está en planta baja o ya es accesible por una rampa o un ascensor existentes.

Los planos van a la asociación para su revisión, y aquí cambia el estándar. Para una solicitud ordinaria la asociación no debe ser irrazonable, arbitraria ni caprichosa. Para una de estas, el § 4760(a)(2)(D) dice que la asociación no negará la aprobación sin causa justificada. La carga se movió: ya no basta con que la negativa sea defendible, tiene que haber una razón.

A cambio, el miembro carga con cuatro condiciones — la obra debe cumplir el código de construcción, ser congruente con la intención de los documentos rectores en materia de seguridad y estética, no impedir el paso razonable de otros residentes, y todo lo exterior debe retirarse cuando la unidad deje de estar ocupada por quien lo necesita.

El procedimiento tiene que existir, y tiene que estar escrito

El § 4765(a) solo rige si los documentos rectores exigen aprobación de la asociación. Donde lo hacen, el § 4765(a)(1) impone cuatro cosas a la vez, y la tercera y la cuarta son las que se pasan por alto:

1. El procedimiento debe ser justo, razonable y expedito.
2. Debe estar incluido en los documentos rectores — no en un manual, no en la práctica del comité, no en lo que el administrador siempre ha hecho.
3. Debe prever plazos breves.
4. Debe indicar el tiempo máximo de respuesta a una solicitud, y a una petición de reconsideración por la junta.

Una asociación cuyos documentos exigen aprobación pero no contienen tal procedimiento tiene un requisito de aprobación que no satisface el artículo que lo gobierna. Conviene comprobarlo antes de una disputa, no durante.

La decisión

§ 4765(a)(2): tomada de buena fe, y no irrazonable, arbitraria ni caprichosa. El § 4765(a)(3) añade que no obstante una disposición contraria de los documentos rectores la decisión no puede violar ninguna ley que la gobierne — y nombra la Fair Employment and Housing Act, los códigos de construcción y otras leyes de uso de suelo o seguridad pública. Un CC&R no puede autorizar una decisión que la ley prohíbe.

La reconsideración, y lo que no es

Ante un rechazo, el solicitante tiene derecho a reconsideración por la junta, en una reunión abierta — § 4765(a)(5). De modo que la apelación no es una conversación privada con el comité; ocurre donde otros miembros pueden asistir, bajo las reglas de reunión abierta.

Hay una excepción, y depende de quién decidió en primer lugar. Si la decisión la tomó la junta misma, o un órgano con la misma composición que la junta, en una reunión que ya satisfacía esas reglas, no se exige nueva reconsideración. El miembro ya tuvo su reunión abierta la primera vez.

El aviso que nadie manda

§ 4765(c): la asociación dará anualmente aviso a los miembros de cualquier requisito de aprobación de cambios físicos. El aviso debe describir los tipos de cambio que requieren aprobación e incluir una copia del procedimiento usado para revisarlos. Va con las demás divulgaciones anuales, y es la que más a menudo se queda fuera de ellas.

Dónde los plazos se volvieron números

El § 4765(a)(1) exige "plazos breves" y deja que la asociación los fije. Para una categoría de solicitud, el Legislativo acaba de fijarlos él: una reconstrucción sustancialmente similar tras un desastre corre sobre 30 días naturales para determinar si está completa, 45 para decidir y 60 para resolver una apelación, y la solicitud se tiene por completa si el órgano incumple el primero. Véase reconstruir tras un desastre — y nótese que el § 4766 devuelve su apelación a este artículo.