California · Ley Davis-Stirling

Tres pleitos sobre el techo.

De qué está hecho, qué puede atornillarse a él, y cómo se reparte cuando un mismo techo cubre a varios propietarios que quieren todos el sol. La ley responde cada cosa por separado, y las medidas importan: 36 pulgadas, y un área útil que debe repartirse equitativamente.

De qué está hecho el techo

El § 4720(a) es una prohibición de una línea: ninguna asociación puede exigir a un propietario instalar o reparar un techo de manera que infrinja el § 13132.7 del Health and Safety Code, el estándar estatal de retardancia al fuego en techumbres. Un pacto estético no puede sobreponerse a una norma de incendios.

El § 4720(b) va más lejos en comunidades situadas en una zona de muy alta severidad de incendio — designada por el Director de Forestry and Fire Protection o por un organismo local. Allí, los documentos rectores admitirán al menos un tipo de material de cubierta retardante que cumpla ese estándar. No "no prohibirán": admitirán uno, de forma afirmativa. Una paleta de materiales aprobados en la que no haya ninguna opción conforme no satisface el apartado.

Antenas y parabólicas: la línea de las 36 pulgadas

El § 4725(a) anula todo pacto que prohíba de hecho o restrinja instalar o usar una antena de video o televisión, incluida una parabólica — o que restrinja fijarla a una estructura donde la antena no sea visible desde ninguna calle o área común — pero solo en su aplicación a una antena de diámetro o medida diagonal de 36 pulgadas o menos. Por encima de ese tamaño el artículo sencillamente no ayuda.

El § 4725(b) preserva entonces las restricciones razonables, definidas con la misma prueba de costo y rendimiento que la ley usa para las estaciones de carga: las que no aumentan significativamente el costo del sistema de antena incluido todo el equipo relacionado, ni reducen significativamente su eficiencia o rendimiento. Y enumera cuatro cosas que sí son razonables, para que no se discutan:

1. Exigir solicitud y aviso a la asociación antes de la instalación.
2. Exigir aprobación de la asociación para instalar en un interés separado de otra persona.
3. Prever el mantenimiento, reparación o reemplazo de techos y otros componentes del edificio.
4. Exigir al instalador indemnizar o reembolsar a la asociación o a sus miembros por pérdidas o daños causados por la instalación, el mantenimiento o el uso.

§ 4725(c): cuando se requiere aprobación, la solicitud se tramita del mismo modo que una de modificación arquitectónica y la decisión no se demorará dolosamente — la misma fórmula del § 4745(e), pero sin la aprobación tácita a los 60 días que aquel artículo añade. El § 4725(d) concede honorarios a la parte vencedora.

Solar en un techo que varios comparten

El § 4746 no crea el derecho a instalar solar — eso son los §§ 714 y 714.1 del Civil Code, dos de las normas externas a las que apunta el § 4700. Lo que el § 4746 hace es añadir requisitos para el caso difícil: un techo de área común multifamiliar compartido por más de un propietario. El § 4746(d) lo dice expresamente, y el (e) preserva la autoridad de la asociación conforme al § 714.1.

Dos cosas que la asociación exigirá, conforme al § 4746(a):

1. El solicitante debe notificar a cada propietario de una unidad del edificio sobre el que irá la instalación.
2. El propietario y cada propietario sucesivo debe mantener una póliza de responsabilidad en todo momento, con el certificado entregado dentro de 14 días de la aprobación y anualmente después — la misma obligación continua que lleva una estación de carga en el § 4745(f)(3), y la misma que caduca en silencio al revender.

El § 4746(b)(2) pone los costos corrientes conocidos sobre el propietario y cada sucesor: daños al área común, al área común de uso exclusivo o a intereses separados por la instalación, mantenimiento, reparación, retiro o reemplazo; el mantenimiento, reparación y reemplazo del sistema hasta que se retire, más la restauración posterior; y la revelación a posibles compradores del sistema y de estas responsabilidades.