California · Ley Davis-Stirling

Quién repara qué, y la línea que parte un balcón en dos.

Cada reparto de abajo empieza con las mismas palabras — salvo que la declaración disponga otra cosa. Lo que sigue es la regla supletoria, y rige siempre que la declaración calle, que es más a menudo de lo que las juntas esperan.

El reparto supletorio

1. Área comúnLa asociación la repara, reemplaza y mantiene — § 4775(a)(1).
2. Interés separadoEl propietario lo repara, reemplaza y mantiene — § 4775(a)(3).
3. Uso exclusivoEl propietario la mantiene. La asociación la repara y la reemplaza — § 4775(a)(4).

Cuando se va el gas, la calefacción, el agua o la luz

La SB 900 reescribió esta parte en 2024 y rige desde 2025. Antes, una interrupción que empezaba en el área común pero se manifestaba dentro de una unidad podía quedarse ahí mientras las partes discutían. El § 4775(a)(2)(A) hace ahora responsable a la asociación de las reparaciones y reemplazos necesarios para restablecer los servicios interrumpidos de gas, calefacción, agua o electricidad que comienzan en el área común — aun cuando el asunto se extienda a un interés separado o a su área común de uso exclusivo. Dos excepciones: que la declaración disponga otra cosa, y que la falla deba repararla el proveedor del servicio. El (B) añade que nada de esto releva a la empresa de servicios ni al gobierno local de sus propias obligaciones.

Y entonces el artículo hace algo inusual: provee la maquinaria para una junta que no puede actuar con facilidad.

1. 14 días. La junta iniciará el proceso de reparación dentro de los 14 días de la interrupción — § 4775(b)(1).
2. Dinero sin voto de los miembros. Si las reservas no alcanzan, la asociación puede obtener financiamiento competitivo conforme al § 5735 sin requerir voto de los miembros, e imponer una cuota de emergencia para pagarlo — § 4775(b)(2). Antes, la junta debe aprobar una resolución con constancias escritas sobre la naturaleza de los gastos y cómo las reservas no los cubren, y distribuirla a los miembros junto con el aviso de la cuota de emergencia.
3. Quórum de quien llegue. Si la junta no logra quórum dentro de 14 días, entonces en la siguiente reunión debidamente convocada tras el día catorce el quórum se reduce a los directores efectivamente presentes — § 4775(b)(3). Solo vale para el voto de iniciar, y el aviso debe señalar que se usa un quórum reducido.
4. Un voto por correo electrónico. No obstante el § 4910, que por lo demás prohíbe a la junta actuar fuera de reunión, los directores pueden votar por medios electrónicos — se nombra el correo electrónico — para iniciar estas reparaciones. Las constancias de ese voto son registros de la asociación, abiertos a inspección y sujetos a retención conforme al § 5210 — § 4775(b)(4).

Dos disposiciones que cortan en sentido contrario

§ 4775(c): el costo de la reubicación temporal durante la reparación, el reemplazo o el mantenimiento de un área a cargo de la asociación lo soporta el propietario del interés separado afectado. La asociación hace la obra y la paga; el propietario paga por estar en otro lado mientras tanto.

§ 4775(e): el artículo no se aplica en absoluto cuando la asociación está en una zona afectada por una declaración federal de desastre, una proclamación del Gobernador conforme al § 8625 del Government Code, o una emergencia local conforme al § 8630 — y esa condición afecta materialmente su capacidad de cumplir. Es la misma definición de desastre, con las mismas tres vías, que el Legislativo usó en § 4752. El plazo de catorce días está escrito para una tubería rota, no para un incendio que se llevó la calle.

El § 4775(d) añade que nada en el artículo genera responsabilidad personal de un director.

Termitas, y quién se muda

§ 4780(a): en un community apartment project, un condominio o una cooperativa de acciones, la asociación repara y mantiene el área común donde hay plagas u organismos que destruyen la madera.

El § 4780(b) lo invierte para un planned development: cada propietario responde por su propio interés separado. Esa responsabilidad puede pasarse a la asociación — pero solo con la aprobación de una mayoría de todos los miembros conforme al § 4065, y la asociación puede entonces recuperar el costo como cuota especial. Mayoría de todos los miembros, nótese, no de quienes votan.

El aviso antes de que le digan que se vaya

El § 4785(a) permite a la asociación causar el retiro temporal y sumario de cualquier ocupante por el tiempo que requiera un tratamiento pronto y eficaz. Los límites están en el aviso, y son precisos:

1. Entregado no menos de 15 ni más de 30 días antes de la fecha de reubicación — a los ocupantes y a los propietarios.
2. Indicando el motivo, la fecha y hora en que empieza el tratamiento, la fecha y hora previstas de término, y que los ocupantes son responsables de su propio alojamiento.

El § 4785(c) tiene la entrega por completa con la entrega personal a los ocupantes, o con la entrega individual conforme al § 4040 en el domicilio del interés separado — y en cualquiera de los dos casos, cuando el ocupante no es el propietario, también con la entrega individual al propietario. El § 4785(d) define "ocupante" con amplitud: propietario, residente, invitado, visitante, arrendatario, subarrendatario, o cualquier otra persona en posesión.

Acceso para mantener su propio cableado telefónico

El § 4790 es una sola frase y abre no obstante las disposiciones de la declaración. Un miembro tiene derecho a acceso razonable al área común para mantener el cableado telefónico interno y externo que el § 4145(c) hace parte del área común de uso exclusivo de su interés separado. El acceso requiere el consentimiento de la asociación, que no se negará irrazonablemente, y la asociación puede ponerle las condiciones que estime razonables — incluida la aprobación del cableado sobre el exterior del área común.

Dónde más está limitada la autoridad de la asociación

El § 4700 abre este artículo de la ley diciendo qué es: un conjunto de límites a la autoridad de la asociación y de sus documentos rectores para regular el uso del interés separado de un miembro. Y luego apunta fuera de la ley, a otras seis disposiciones que hacen lo mismo y que es fácil pasar por alto porque no están en Davis-Stirling:

1. §§ 712, 713exhibición de letreros
2. §§ 714, 714.1sistemas de energía solar
3. § 714.5estructuras construidas fuera del sitio y trasladadas a la propiedad en secciones o módulos
4. §§ 782, 782.5, 6150restricciones raciales — con el § 12956.1 del Government Code
5. Gov. § 12927modificación de la propiedad para acomodar una discapacidad
6. H&S § 1597.40operación de una guardería familiar en casa

La lista expresamente no es exhaustiva — el § 4700 dice que el artículo no pretende afectar ninguna otra disposición que limite esa autoridad. Un pacto puede ser nulo por una razón que no aparece en ninguna parte de la ley.