California · Ley Davis-Stirling · Capítulo 4, Artículo 1

Las piezas que no se pueden separar.

Un interés separado, una parte del área común y la membresía en la asociación son tres cosas en el papel y una sola en derecho. Este artículo las mantiene juntas — en una venta, en una ejecución hipotecaria, y frente a un acreedor que preferiría tratarlas por separado.

Sin partición

§ 4610(a): salvo lo que el propio artículo prevea, el área común de un condominio permanecerá indivisa, y no habrá partición judicial de ella. Sin esa regla un solo propietario podría pedirle a un tribunal que trocee el patio, y ningún condominio sería financiable.

La excepción del apartado (b) es para el proyecto entero y no para una parte: un propietario puede ejercer acción de partición respecto de todo el proyecto, en los términos que el artículo fija. Y el primer apartado cuida de añadir que nada en él prohíbe la partición de una copropiedad dentro de un condominio — dos personas dueñas de una misma unidad no quedan atrapadas aquí.

El § 4650 es el complemento. Las restricciones de la declaración a la divisibilidad de los intereses componentes no se tendrán por condiciones repugnantes al interés creado en el sentido del § 711 del Civil Code — la regla contra las restricciones irrazonables a la enajenación. Sobreviven a esa objeción, pero solo hasta cierto punto: las restricciones no se extenderán más allá del período en que el derecho de partición está suspendido conforme al § 4610.

Lo que viaja con la unidad

Cuatro artículos dicen lo mismo cuatro veces, uno por cada clase de desarrollo, porque lo que viaja es distinto en cada uno. En todos los casos, toda transmisión, venta judicial u otra transferencia voluntaria o involuntaria del interés separado lo lleva consigo, y la transferencia del patrimonio entero del propietario lleva también la membresía en la asociación.

1. § 4625Community apartment project — el interés indiviso en el proyecto.
2. § 4630Condominio — el interés indiviso en el área común. El artículo repite que el área común no está sujeta a partición salvo conforme al § 4610.
3. § 4635Planned development — el interés indiviso en el área común, si existe alguna. Algunos no tienen.
4. § 4640Cooperativa de acciones — el interés de propiedad en la sociedad, como quiera que conste.

"Transferencia involuntaria" es la expresión que hace el trabajo callado. Una ejecución o una venta judicial mueven la parte del área común y la membresía, mencione o no el fallo. Quien compra en subasta no adquiere una unidad sin voto.

El § 4645 admite una excepción y nombra sus condiciones: las áreas de uso exclusivo pueden transferirse con independencia de cualquier otro interés — pero solo cuando la declaración lo diga expresamente y la transferencia siga sus términos. Un cajón de estacionamiento vendido aparte necesita esa autorización en el documento inscrito; véase qué cuenta como área común de uso exclusivo.

El constructor de uno, el título de otro

El § 4615(a) es la disposición que el abogado de un contratista descubre tarde. La mano de obra, los servicios o los materiales suministrados con el consentimiento o a petición de un propietario — o de su agente o contratista — no podrán fundar un gravamen contra la propiedad de otro propietario del desarrollo, salvo que ese otro haya consentido expresamente.

La remodelación de arriba no puede gravar el piso de abajo. Lo que sigue en el artículo es la maquinaria para levantar un gravamen inscrito en contravención, y el tratamiento correspondiente cuando la obra sí estaba autorizada para el área común.