California · Ley Davis-Stirling · Capítulo 1
Las palabras que usa la ley, y qué entiende por ellas.
Veintiocho definiciones y cuatro disposiciones sobre cómo la ley se lee a sí misma. Casi todas son de una sola línea. Varias de esas líneas zanjan discusiones que ocupan el resto de este sitio — quién cuenta como miembro, de quién es el balcón, y qué puede poner la junta en un orden del día.
El § 4075 es la bisagra: las definiciones de este artículo rigen la interpretación de esta ley. Todo lo que sigue no es comentario sobre la ley sino parte de ella, y un documento rector que use una de estas palabras en otro sentido no cambia lo que la ley entiende por ella.
Cuatro clases de desarrollo, y cuatro sentidos de lo que usted posee
El § 4100 dice que un common interest development es exactamente una de cuatro cosas: un community apartment project, un condominio, un planned development o una cooperativa de acciones. Cada uno recibe después su propia definición — §§ 4105, 4125, 4175 y 4190.
Y cada uno recibe su propia respuesta a la pregunta que más importa. El § 4185(a) da a interés separado cuatro sentidos distintos según en cuál de los cuatro viva usted:
- Community
apartmentEl derecho exclusivo a ocupar un apartamento. - CondominioUna unidad de propiedad separada — un volumen de espacio cuyos límites describe un mapa inscrito o un plan de condominio.
- Planned
developmentUn lote, parcela, área o espacio de propiedad separada. - Cooperativa
de accionesEl derecho de ocupación exclusiva del accionista — el título lo tiene la sociedad.
Por eso la misma pregunta recibe respuestas distintas en dos comunidades de la misma calle. En un condominio usted posee un espacio; en un planned development posee suelo; en una cooperativa posee acciones y un derecho a vivir allí.
Ocho palabras que deciden quién vota
§ 4160: "Miembro" significa el dueño de un interés separado. Ese es todo el sufragio. No un residente, no un inquilino, no un hogar — el dueño de un interés separado, tal como el § 4185 lo define para esa clase de desarrollo. Cada cálculo de quórum, cada umbral y cada boleta de este sitio se resuelve de vuelta en esas ocho palabras.
La disposición del balcón
El § 4145(a) define el área común de uso exclusivo como la porción del área común que la declaración designa para el uso de uno o más — pero menos que todos — los propietarios, y que es accesoria a sus intereses separados.
El § 4145(b) aporta entonces una lista supletoria, y es la disposición que decide la mayoría de las disputas de mantenimiento antes de que empiecen. Salvo que la declaración disponga otra cosa, las persianas, toldos, jardineras de ventana, escalones, pórticos, porches, balcones, patios, puertas exteriores y marcos son área común de uso exclusivo. No son parte de su interés separado, y tampoco son área común sin más — que es justamente por lo que el § 4775(a)(4) parte el deber sobre ellos: el propietario mantiene, la asociación repara y reemplaza.
Qué es la junta, y sobre qué puede actuar
El § 4085 y el § 4140 son de una línea cada uno: la junta es el consejo de directores de la asociación, y un director es una persona natural. Una entidad no puede ocupar un asiento, por muchos intereses que posea.
El § 4090 define la reunión de junta en dos ramas: la congregación de suficientes directores para hacer quórum, en el mismo tiempo y lugar, para oír, discutir o deliberar sobre un asunto de negocio — o una teleconferencia que conecte a suficientes directores en lugares distintos para hacer lo mismo. La segunda rama es la razón por la que las reglas de reunión abierta alcanzan a una videollamada.
El § 4155 define el asunto de negocio sobre el que la junta puede actuar: cualquier acción dentro de su autoridad, salvo las que haya delegado válidamente — a otra persona, al administrador, a un funcionario, o a un comité menor que el quórum de la junta. Esa excepción es la prueba de si algo pertenece siquiera al orden del día.
Quién administra, y quién no es administrador
§ 4158(a): administrador es quien, por una remuneración o en expectativa de ella, ejerce control sobre los activos de un common interest development. El apartado (b) excluye después a una institución financiera regulada que actúa en su giro normal, y a un abogado que actúa dentro del alcance de su licencia — razón por la cual las reglas sobre administradores no alcanzan al banco ni al abogado de la asociación.
El aviso, por sus dos nombres legales
El § 4148 y el § 4153 son remisiones puras, y vale conocerlas porque el resto de la ley usa esa abreviatura constantemente. Aviso general significa entrega conforme al § 4045; aviso individual, entrega conforme al § 4040. Cuál de los dos exija una disposición decide si el miembro recibe una carta o una fijación — véase cómo llega un aviso a un miembro.
El § 4150 reúne el papeleo: documentos rectores significa la declaración y cualquier otro documento que gobierne la operación del desarrollo o de la asociación — estatutos, reglas operativas, acta constitutiva. Una regla adoptada por la junta es un documento rector, razón por la cual tantos artículos de la ley que anulan "una disposición de un documento rector" alcanzan también al reglamento y no solo a los CC&R.
Cómo se lee la ley a sí misma
- § 4000Nombra la parte Davis-Stirling Common Interest Development Act, y le permite llamarse a sí misma "the act".
- § 4005Los encabezados — de división, parte, título, capítulo, artículo o sección — no afectan en modo alguno el alcance, el sentido ni la intención. Incluidos, por tanto, los encabezados editoriales que este sitio pone sobre cada reproducción.
- § 4010Una cláusula de salvaguarda: nada de la reorganización de 2014 invalida un documento preparado o una acción tomada antes del 1 de enero de 2014 si era correcto bajo la ley de entonces. Con una exclusión que importa — "documento" no incluye un documento rector.
- § 4020Salvo intención contraria claramente expresada, una ordenanza local de zonificación se lee como que trata igual a estructuras iguales, cualquiera sea la forma del desarrollo. Una ciudad no puede zonificar condominios distinto de casas idénticas por descuido.
Civil Code § 4000 — el texto, en inglés
El texto va en inglés porque así está promulgado: la versión inglesa es la que tiene fuerza de ley. La explicación de esta página está en español; si algo en ella difiere del texto, vale el texto.
Reproducido literalmente del texto publicado por el Legislative Counsel de California y verificado palabra por palabra contra una segunda fuente (leginfo (Legislative Counsel official bulk code database, LAW_SECTION_TBL) · California Public Law (Public.Law)). Las leyes de California son actos de gobierno y no tienen derechos de autor. Esta es una reproducción no oficial — la versión oficial la publica el Legislative Counsel en leginfo.legislature.ca.gov, y esa versión es la que rige.
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Civil Code § 4005 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4010 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4020 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4075 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4076 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4078 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4080 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4085 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4090 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4095 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4100 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4105 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4110 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4120 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4125 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4130 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4135 — el texto, en inglés
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Las fuentes difieren. The Legislative Counsel's database and California Public Law differ, and the text here follows the official database. The official text reads “Sections 4250 and 4255” where Public Law prints the singular “Section” before the same list of numbers — their citation linker rewriting the plural, not a difference in the statute. Both versions run to the same word count and nothing else differs.
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Civil Code § 4140 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4145 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4148 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4150 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4153 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4155 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4158 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4160 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4170 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4175 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4177 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4178 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4185 — el texto, en inglés
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Civil Code § 4190 — el texto, en inglés
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