California · Ley Davis-Stirling · Capítulo 10, Artículo 3

Qué son realmente los CC&R, y quién puede ir a tribunales por ellos.

Cuatro artículos cargan con todo el lado ejecutorio de la ley: qué es en derecho un pacto inscrito, quién tiene legitimación para demandar sobre él, cómo se computa la culpa de la propia asociación, y el único tipo de demanda ante el cual los documentos rectores no pueden interponerse.

Secciones Civ. Code §§ 5975, 5980, 5985, 5986 Capítulo 10, Resolución de disputas · Artículo 3, Acción civil Reproducidas 4 Texto verificado 2026-10-12

Un pacto es una servidumbre, salvo que sea irrazonable

El § 5975(a) es la frase sobre la que descansa todo lo demás. Los pactos y restricciones de la declaración serán equitable servitudes exigibles, salvo que sean irrazonables, y benefician y obligan a todos los dueños de intereses separados. Salvo que la declaración disponga otra cosa, pueden hacerlos cumplir cualquier propietario, o la asociación, o ambos.

De ahí se siguen tres cosas fáciles de pasar por alto. Un pacto inscrito corre con la tierra en lugar de obligar por contrato, así que un propietario que nunca firmó nada queda obligado. Salvo que sean irrazonables es una calificación con efectos, no un adorno de redacción: es el gancho del que se cuelga la impugnación de un pacto inexigible. Y hacerlos cumplir no es monopolio de la asociación: un vecino puede demandar a otro directamente sobre la declaración.

El § 5975(b) trata distinto a los demás documentos. Un documento rector que no es la declaración — los estatutos, las reglas operativas — puede hacerlo cumplir la asociación contra un propietario, o un propietario contra la asociación. No, a primera vista, un propietario contra otro. La declaración ata a todos con todos; el resto corre entre el miembro y la asociación.

Honorarios a la parte vencedora, por derecho

§ 5975(c): en una acción para hacer cumplir los documentos rectores, a la parte vencedora se le concederán honorarios y costas razonables. Se le concederán, y — a diferencia de las condenas en un solo sentido de los artículos de la estación de carga y de la reconstrucción tras desastre — corre en ambas direcciones. El propietario que demanda a la asociación por los CC&R y pierde paga a los abogados de la asociación. Esa simetría es lo que hace que la puerta de la ADR que está delante merezca tomarse en serio, y lo que le da materia al § 5960 cuando permite al tribunal pesar una negativa irrazonable a negociar al fijar el monto.

La asociación demanda en su propio nombre

El § 5980 da a la asociación legitimación para iniciar, defender, transigir o intervenir en litigios, arbitrajes, mediaciones o procedimientos administrativos en su propio nombre como parte materialmente interesada, sin tener que unir a los miembros. Eso es lo que hace practicable un caso de defectos constructivos o de daño al área común; la alternativa sería cada propietario como demandante nombrado.

La legitimación no es general. Alcanza cuatro materias y se detiene:

(a)Hacer cumplir los documentos rectores.
(b)Daño al área común.
(c)Daño a un interés separado que la asociación está obligada a mantener o reparar.
(d)Daño a un interés separado que deriva de, o está integralmente relacionado con, el daño al área común o a un interés separado que la asociación debe mantener o reparar.

Los apartados (c) y (d) dependen del reparto de mantenimiento, lo que significa que la respuesta a "¿puede la asociación demandar por esto?" suele estar en quién repara qué y no aquí.

La parte de culpa de la propia asociación

§ 5985(a): cuando la asociación demanda conforme al § 5980(b), (c) o (d), lo que recupere se reduce en proporción directa a la culpa de la asociación o de sus administradores, según principios de culpa comparativa. Pero la forma importa. Esa culpa puede oponerse como defensa y no será base de una reconvención ni de una acción separada contra la asociación o sus administradores por contribución o indemnidad implícita, cuando el único daño lo sufrieron la asociación o sus miembros. El apartado lo repite una segunda vez, como intención legislativa expresa: alegarlo como defensa afirmativa, no como causa de acción separada.

El § 5985(b) va más lejos. Un demandado o reconvenido puede alegar y probar la culpa comparativa de la asociación como compensación aunque la asociación no sea parte — o haya dejado de serlo, por transacción, desistimiento o cualquier otra vía. Salir del pleito no saca la conducta de la asociación de la mesa.

El § 5985(c) limita ambos a acciones iniciadas desde el 1 de enero de 1993, y el (d) preserva la responsabilidad conforme al § 1431 del Civil Code y la responsabilidad propia de la asociación o su administrador por un acto u omisión que dañe a otro.

Demandar al constructor: las condiciones previas que son nulas

El § 5986 lo añadió la SB 326 en 2019, y de todo lo que hay en esta página es el artículo con más probabilidad de contradecir los propios documentos de una asociación.

Con sujeción al cumplimiento del § 6150 — que obliga a la junta a dar a los miembros aviso de una reunión para discutir, entre otras cosas, problemas que puedan llevar a presentar una acción civil — y no obstante cualquier disposición en contrario de los documentos rectores, la junta tiene facultad para iniciar y sostener una reclamación, acción civil, arbitraje, proceso prelitigioso conforme al § 6000 o a la Right to Repair Act, u otro procedimiento contra un declarante, desarrollador o constructor. Si la junta aún incluye miembros designados por ese declarante, desarrollador o constructor, o afiliados a él, la decisión queda exclusivamente en manos de los directores no afiliados.

No se puede poner un voto de los miembros como condición previa

El § 5986(b) es tajante. Los documentos rectores no impondrán condición previa ni limitación alguna a esa facultad, y nombra las habituales: exigir un voto de la membresía como requisito previo, o dar de cualquier otro modo al constructor facultad de veto sobre la decisión de la junta — o sobre cualquier decisión incidental, incluida la de contratar abogados o incurrir en gastos. Toda limitación así es inexigible, nula y sin valor, y su incumplimiento no podrá oponerse como defensa. Esto va al lado de los cuatro votos que los miembros deben tener: aquí la ley opera al revés y prohíbe que se exija un voto.

El § 5986(c) deja abierto un camino. Tal limitación sí es válida si la adoptaron exclusivamente los miembros no afiliados al declarante y se adoptó por el procedimiento que exija reformar los documentos rectores. La objeción no es a la restricción; es a que el constructor la haya escrito en los documentos que él mismo redactó.

El § 5986(d) aplica el artículo a todos los documentos rectores inscritos antes o después de su entrada en vigor, y retroactivamente a reclamaciones iniciadas antes de ella — salvo que ya se hubieran resuelto por transacción firmada, laudo arbitral firme o decisión judicial firme sobre el fondo. El § 5986(e) cierra la lectura excesiva evidente: nada de esto amplía ningún plazo de prescripción o caducidad.

Civil Code § 5975 — el texto, en inglés

Covenants Enforceable as Equitable Servitudes — and Attorney's Fees
Added by Stats. 2012, Ch. 180, Sec. 2. (AB 805) Effective January 1, 2013. Operative January 1, 2014, by Sec. 3 of Ch. 180.

El texto va en inglés porque así está promulgado: la versión inglesa es la que tiene fuerza de ley. La explicación de esta página está en español; si algo en ella difiere del texto, vale el texto.

(a)The covenants and restrictions in the declaration shall be enforceable equitable servitudes, unless unreasonable, and shall inure to the benefit of and bind all owners of separate interests in the development. Unless the declaration states otherwise, these servitudes may be enforced by any owner of a separate interest or by the association, or by both.

(b)A governing document other than the declaration may be enforced by the association against an owner of a separate interest or by an owner of a separate interest against the association.

(c)In an action to enforce the governing documents, the prevailing party shall be awarded reasonable attorney’s fees and costs.

Reproducido literalmente del texto publicado por el Legislative Counsel de California y verificado palabra por palabra contra una segunda fuente (leginfo (Legislative Counsel official bulk code database, LAW_SECTION_TBL) · California Public Law (Public.Law)). Las leyes de California son actos de gobierno y no tienen derechos de autor. Esta es una reproducción no oficial — la versión oficial la publica el Legislative Counsel en leginfo.legislature.ca.gov, y esa versión es la que rige.
Legible por máquina: /data/5975.json — el mismo texto con sus anclas, fechas y fuentes.

Civil Code § 5980 — el texto, en inglés

The Association's Standing to Sue in Its Own Name
Added by Stats. 2012, Ch. 180, Sec. 2. (AB 805) Effective January 1, 2013. Operative January 1, 2014, by Sec. 3 of Ch. 180.

An association has standing to institute, defend, settle, or intervene in litigation, arbitration, mediation, or administrative proceedings in its own name as the real party in interest and without joining with it the members, in matters pertaining to the following:

(a)Enforcement of the governing documents.

(b)Damage to the common area.

(c)Damage to a separate interest that the association is obligated to maintain or repair.

(d)Damage to a separate interest that arises out of, or is integrally related to, damage to the common area or a separate interest that the association is obligated to maintain or repair.

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Civil Code § 5985 — el texto, en inglés

Comparative Fault of the Association
Added by Stats. 2012, Ch. 180, Sec. 2. (AB 805) Effective January 1, 2013. Operative January 1, 2014, by Sec. 3 of Ch. 180.

(a)In an action maintained by an association pursuant to subdivision (b), (c), or (d) of Section 5980, the amount of damages recovered by the association shall be reduced by the amount of damages allocated to the association or its managing agents in direct proportion to their percentage of fault based upon principles of comparative fault. The comparative fault of the association or its managing agents may be raised by way of defense, but shall not be the basis for a cross-action or separate action against the association or its managing agents for contribution or implied indemnity, where the only damage was sustained by the association or its members. It is the intent of the Legislature in enacting this subdivision to require that comparative fault be pleaded as an affirmative defense, rather than a separate cause of action, where the only damage was sustained by the association or its members.

(b)In an action involving damages described in subdivision (b), (c), or (d) of Section 5980, the defendant or cross-defendant may allege and prove the comparative fault of the association or its managing agents as a setoff to the liability of the defendant or cross-defendant even if the association is not a party to the litigation or is no longer a party whether by reason of settlement, dismissal, or otherwise.

(c)Subdivisions (a) and (b) apply to actions commenced on or after January 1, 1993.

(d)Nothing in this section affects a person’s liability under Section 1431, or the liability of the association or its managing agent for an act or omission that causes damages to another.

Reproducido literalmente del texto publicado por el Legislative Counsel de California y verificado palabra por palabra contra una segunda fuente (leginfo (Legislative Counsel official bulk code database, LAW_SECTION_TBL) · California Public Law (Public.Law)). Las leyes de California son actos de gobierno y no tienen derechos de autor. Esta es una reproducción no oficial — la versión oficial la publica el Legislative Counsel en leginfo.legislature.ca.gov, y esa versión es la que rige.
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Civil Code § 5986 — el texto, en inglés

Claims Against a Declarant, Developer or Builder
Added by Stats. 2019, Ch. 207, Sec. 2. (SB 326) Effective January 1, 2020.

(a)Subject to compliance with Section 6150, which requires the board to provide notice of a meeting with the members to discuss, among other things, problems that may lead to the filing of a civil action, before the board files a civil action against a declarant or other developer, or within 30 days after it files the action, if the association has reason to believe that the applicable statute of limitations will expire, and notwithstanding any provision to the contrary in the governing documents, the board shall have the authority to commence and pursue a claim, civil action, arbitration, prelitigation process pursuant to Section 6000 or Title 7 (commencing with Section 895) of Part 2 of Division 2, or other legal proceeding against a declarant, developer, or builder of a common interest development. If the board includes members appointed by, or affiliated with, the declarant, developer, or builder, the decision and authority to commence and pursue legal proceedings shall be vested solely in the nonaffiliated board members.

(b)The governing documents shall not impose any preconditions or limitations on the board’s authority to commence and pursue any claim, civil action, arbitration, prelitigation process pursuant to Section 6000 or Title 7 (commencing with Section 895) of Part 2 of Division 2, or other legal proceeding against a declarant, developer, or builder of a common interest development. Any limitation or precondition, including, but not limited to, requiring a membership vote as a prerequisite to, or otherwise providing the declarant, developer, or builder with veto authority over, the board’s commencement and pursuit of a claim, civil action, arbitration, prelitigation process, or legal proceeding against the declarant, developer, or builder, or any incidental decision of the board, including, but not limited to, retaining legal counsel or incurring costs or expenses, is unenforceable, null, and void. The failure to comply with those limitations or preconditions, if only, shall not be asserted as a defense to any claim or action described in this section.

(c)Notwithstanding subdivision (a) or (b), any provision in the governing documents imposing limitations or preconditions on the board’s authority to commence and pursue claims shall be valid and enforceable if the provision is adopted solely by the nondeclarant affiliated members of the association and the provision is adopted in accordance with the requirements necessary to amend the governing documents of the association.

(d)This section applies to all governing documents, whether recorded before or after the effective date of this section, and applies retroactively to claims initiated before the effective date of this section, except if those claims have been resolved through an executed settlement, a final arbitration decision, or a final judicial decision on the merits.

(e)Nothing in this section extends any applicable statute of limitation or repose to file or initiate any claim, civil action, arbitration, prelitigation process, or other legal proceeding. Nothing in this section shall affect any other obligations of an association contained in Title 7 (commencing with Section 895) of Part 2 of Division 2, or any other provision in the covenants, conditions, and restrictions of the association related to arbitration or other alternative dispute resolution procedures.

Reproducido literalmente del texto publicado por el Legislative Counsel de California y verificado palabra por palabra contra una segunda fuente (leginfo (Legislative Counsel official bulk code database, LAW_SECTION_TBL) · California Public Law (Public.Law)). Las leyes de California son actos de gobierno y no tienen derechos de autor. Esta es una reproducción no oficial — la versión oficial la publica el Legislative Counsel en leginfo.legislature.ca.gov, y esa versión es la que rige.
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