California · Ley Davis-Stirling

Lo que una asociación todavía puede decir sobre arrendar su unidad.

Menos de lo que cree. Tres artículos, promulgados en tres años seguidos, dejaron a las asociaciones con un piso por debajo del cual no pueden bajar, un método de conteo que no es el evidente, y un plazo para arreglar sus propios documentos que venció en 2022.

El 25 por ciento es un piso, no un techo

Esta es la frase que se lee al revés. § 4741(b): una asociación no adoptará ni aplicará una disposición … que restrinja el arrendamiento de intereses separados a menos del 25 por ciento.

De modo que el 25 por ciento es el mínimo que la asociación debe permitir, no el máximo que puede autorizar. El mismo apartado dice expresamente que nada en él impide a una asociación autorizar un porcentaje mayor. La junta que lee la cifra como permiso para limitar los arrendamientos a una cuarta parte de las unidades tiene la disposición del revés: la ley le está diciendo dónde está el fondo.

Treinta días, en las dos direcciones

El mismo número traza dos líneas que apuntan al revés, y la asociación que las confunde se equivoca en ambas.

1. ≤ 30 díasEl § 4741(c) deja a la asociación libre de prohibir el arrendamiento transitorio o de corto plazo de un interés separado por 30 días o menos. La prohibición del alquiler vacacional sobrevive a todo esto.
2. > 30 díasEl § 4739(a), no obstante el § 4740, dice que a un propietario no se le puede impedir arrendar una parte del interés separado que él mismo ocupa por un período mayor de 30 días. Un cuarto en la casa donde usted vive está protegido.

El § 4739(b) deja en pie el resto del reglamento: nada en el artículo permite al propietario ni al inquilino incumplir los documentos rectores sobre conducta en la unidad o en las áreas comunes, ni sobre derechos y privilegios de membresía — se nombran las restricciones de estacionamiento y el acceso de invitados a las instalaciones comunes.

La regla de derechos adquiridos, y la transferencia que no la rompe

El § 4740(a) es anterior al tope y todavía hace un trabajo que ningún otro artículo hace. Un propietario no queda sujeto a una disposición que prohíbe arrendar salvo que esa disposición, o la reforma que la introdujo, estuviera vigente antes de que el propietario adquiriera el título. Una comunidad que prohíbe los arrendamientos no puede obligar a quienes compraron antes de la prohibición.

La manera obvia de perder ese derecho sería transferir la propiedad y empezar de nuevo. El § 4740(b) cierra parte de esa vía: el derecho no se tiene por extinguido cuando la transferencia está exenta de revalúo conforme a los §§ 62 o 480.3 del Revenue and Taxation Code, o exenta del Real Estate Transfer Disclosure Statement conforme al § 1102.2(b) del Civil Code — solo transferencias sucesorias — o a sus apartados (e), (f) o (g). Pasar una casa a un fideicomiso, o una transferencia entre los parientes que esas disposiciones cubren, no reinicia el reloj.

El § 4741(h) repite el punto desde el otro extremo: el artículo del tope de arrendamientos no cambia los derechos de quien tomó el título antes de que entrara en vigor.

Qué debe entregar el propietario antes de arrendar

El § 4740(c) es breve y específico, y pide menos de lo que suelen exigir las asociaciones. Antes de arrendar, el propietario entrega dos cosas:

1. Comprobación de la fecha en que adquirió el título.
2. El nombre y los datos de contacto del posible arrendatario, o de su representante.

No el contrato, no la renta, no un reporte de crédito. La fecha acredita el derecho adquirido; los datos de contacto permiten a la asociación localizar al ocupante.

De ahí se siguen dos cosas. Primera: reformar una declaración es normalmente un voto de los miembros — el § 5100(a)(1) lo pone entre los cuatro votos que deben celebrarse por boleta secreta. El § 4741(f) es uno de los pocos lugares donde la ley entrega esa facultad solo a la junta, y es estrecha: suprimir o reformular el pacto infractor, y no cambiar nada más.

Segunda: la fecha ya pasó. Una asociación cuya declaración inscrita todavía lleva una prohibición de arrendar o un tope inferior al 25 por ciento va más de cuatro años tarde respecto de un plazo que le dio el Legislativo, y el pacto ha sido inejecutable todo ese tiempo. Conviene comprobarlo contra el documento inscrito, no contra lo que el administrador cree que dice.

Lo que cuesta aplicar un pacto que es nulo

§ 4741(g): la asociación que viole dolosamente el artículo responde por daños reales y debe una pena civil de hasta $1,000 al solicitante u otra parte — el mismo remedio que la ley asocia a bloquear un cargador eléctrico.

El § 4740(d) cierra con una salvedad que vale por lo que no dice: nada en ese artículo revisa ni afecta el proceso de votación por el cual un desarrollo adopta o reforma sus documentos rectores. Los artículos de arrendamiento cambian lo que los documentos pueden contener. Cómo los cambian los miembros se queda exactamente donde estaba.