California · Ley Davis-Stirling

Los pactos que impedían una segunda vivienda en el lote.

Dos artículos, con cuatro años de diferencia, haciendo lo mismo desde direcciones distintas: sacar de los documentos rectores las disposiciones que bloquearían vivienda que la ley de planeación de California ya permitió.

Unidades de vivienda accesoria

§ 4751(a): todo pacto, restricción o condición en una escritura u otro instrumento de transferencia que afecte un interés en un planned development, y toda disposición de un documento rector, que prohíba de hecho o restrinja irrazonablemente la construcción o el uso de una unidad de vivienda accesoria (ADU) o una ADU junior en un lote con zonificación residencial unifamiliar es nulo e inejecutable.

Esa frase trae dos límites y ambos pasan desapercibidos. Se aplica a un planned development, no a todo common interest development. Y la ADU debe cumplir los requisitos de los artículos del Government Code que el artículo nombra — las normas estatales de ADU. Una unidad que no califica bajo la ley de planeación no obtiene protección aquí.

El § 4751(b) preserva las restricciones razonables, y las define más estrechamente que la fórmula habitual de la ley: las que no aumentan irrazonablemente el costo de construir, no prohíben de hecho la construcción y no extinguen la posibilidad de construir una ADU o ADU junior conforme a esas normas. Tres maneras de fallar, y a una guía arquitectónica le basta con caer en una.

El artículo fue reformado por última vez por la SB 477 en marzo de 2024 — una ley de renumeración que trasladó la normativa estatal de ADU a sus artículos actuales del Government Code, razón por la cual las remisiones se leen como se leen.

Proyectos de vivienda elegibles

El § 4747 es el menos conocido de los dos y opera igual a mayor escala. Un pacto o disposición de documento rector que afecte un interés en un planned development es nulo e inejecutable si prohíbe de hecho o restringe irrazonablemente que un proyecto de vivienda elegible use los estándares de relación de área de piso (FAR) autorizados por el § 65913.11 del Government Code.

El § 4747(c)(1) no define el proyecto en sí — remite al § 65913.11(b) del Government Code y adopta lo que allí califique. El § 4747(c)(2) define las restricciones razonables con la misma prueba de tres ramas del § 4751: no aumentar irrazonablemente el costo de construir, no prohibir de hecho la construcción, no extinguir la posibilidad de construir usando esos estándares.

El § 4747(d) cierra con una declaración y no con una regla, y está ahí por una razón. El Legislativo declara que proveer vivienda adecuada, ante la grave escasez en todos los niveles de ingreso, es asunto de interés estatal y que el artículo sirve a un propósito público significativo y legítimo. Ese lenguaje es lo que responde a una objeción de ciudad autónoma o de libertad contractual: es el Legislativo montando el argumento de que esta norma se impone sobre los arreglos locales y privados.